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为解除合同拖延收租不可行
发布人:研究室   发布时间:2014-6-9 22:36:08   浏览量:22649
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法官建议:租赁双方在订立合同时应详细明确租金收取事项

2014-5-23   来源:南方法治报

黄义涛  张启祥

《租赁合同》对合同期限、租金计算、租赁物的交付等一般而言都是相对明确,对承租人不依时交付租金有着明确的罚则条款,但对于出租人消极收取租金的处理,则往往无约束条款。那么,对租客来说应如何处理出租人消极收租的行为,维护自己的权利呢?法官为您支招。

【案 情】

2010年,阿志与一贸易公司签订《租赁合同》,约定阿志将一块面积为3498平方米的土地租赁给贸易公司,租期12年。最初三年的月租金按每平方米1.5元计算,即每年62380元;以后的年租金以此62380元为基准,第四年增加8%,第五年增加10%,此后每年递增4个百分点。

2013年12月25日,阿志向梅县区法院起诉,以贸易公司拖欠租金超过30天为由请求法院判令解除双方订立的《租赁合同》。被告贸易公司在答辩中却叫起了“撞天屈”:被告租用土地后投入数百万元,一直都惦记着交租金,主观上无违约故意。2013年7月,被告按约定以面谈、手机及信息联系等方式多次要求缴交。原告却拖着不愿收,直至2013年8月19日才发来一份《解除合同通知书》,提出被告拖欠租金49天,原告要按约收回场地。

经法院调查,该案实质是市场租金的上涨幅度远远高于原双方约定的涨幅引发的纠纷。原、被告订立合同时约定月租金是以每平方米1.5元为计算基准,这在当时应该是与市场租金大致相等的,所以才会促成双方达成订约合意。而2013年下半年的市场租金最高己飙升至每平方米6元,按合同约定增幅8%不过是每平方米1.62元,中间差额巨大。出租方由此消极行使收取租金权利,待逾期时限届满则要求解除合同、收回场地,以求另行出租获得更大收益。

最终,经法院调处,原被告双方相互谅解,达成继续履行合同的协议。

【法官点评】

就目前审判实践而言,当事人所订立的《租赁合同》对合同期限、租金计算、租赁物的交付等一般而言都是相对明确,其中肯定少不了对承租人不依时交付租金的罚则条款;对于出租人消极收取租金的处理,则无约束条款。为维护交易安全,法官建议在订立租赁合同时应详细明确租金收取事项,以防范在履行《租赁合同》过程中的相关风险:

1、租期较长的,应约定租金的增幅或者降幅,当市场租金与原约定租金的比率超过约定幅度时,可作增减调节;

2、出租人应出具固定收取租金的银行账号,当该银行账号发生变动时,出租人有通知缴纳租金的义务,否则须承担拒收租金的法律后果;

3、为了应对出租人拒收租金的情况,合同当事人应约定提存租金的公证处或(承租人提供的)银行账号,当双方发生租金相关纠纷时,可以提取或存入相等数额的钱,以分清责任并能减少纠纷的发生。

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